Auflassung

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Die Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang (vom Verkäufer auf den Käufer) an einem Grundstück. Zum Grundstück gehören auch die Gebäude und Gebäudeteile, also auch Eigentumswohnungen.

Zum besseren Verständnis ist ein kurzer Einblick in das Trennungsprinzip (Abstraktionsprinzip) des deutschen Privatrechts erforderlich, hier am Beispiel eines Kaufvertrages:

Wenn Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag schließen, gehen sie nach deutschem Recht (lediglich) eine Verflichtung ein: Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer das Eigentum an der Kaufsache zu geben, der Käufer verpflichtet sich, die vereinbarte Gegenleistung zu erbringen, in der Regel also den Kaufpreis zu bezahlen. Das nennt man deshalb auch Verpflichtungsgeschäft.

Der Verkäufer kann oftmals den Kaufgegenstand noch gar nicht übereignen. Das Auto wird erst noch gebaut, das Haus ist noch nicht geräumt. Und vielleicht muss der Käufer das Geld erst noch von der Bank besorgen.

Wenn dann zum vertraglich vereinbarten Termin das Auto beim Händler steht (oder beim Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer bezahlt ist und das Grundbuchamt mitteilt, dass der Eigentumseintragung nichts mehr im Wege steht) und der Käufer das Geld bereit hat, treffen sich die Vertragsparteien noch einmal: Der Verkäufer erklärt: Ich gebe dir jetzt das Eigentum an dem Auto (oder am Grundstück), der Käufer erklärt: Ich gebe dir das Eigentum an diesen vielen Geldscheinen.

Damit haben die Vertragsparteien den zweiten Teil des Kaufvertrages erledigt, sie haben nunmehr ihre Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt. Deshalb heißt dieser Teil auch Erfüllungsgeschäft.

Diese dingliche Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück nennt man Auflassung. Die Auflassung muss gemäß § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligten (in der Regel also Verkäufer und Käufer) vor einem Notar erklärt werden.

Dass Verkäufer und Käufer meistens gar nicht ein zweites Mal zum Notar müssen, liegt daran, dass die Auflassung schon im Kaufvertrag erklärt wird, der Notar diese Auflassungserklärung aber erst später (wenn das Geld bezahlt ist) zum Grundbuchamt geben darf.

Eine andere Variante: Im notariellen Kaufvertrag werden Notariatsangestellte bevollmächtigt, die Auflassung zu erklären, wenn alle sonstigen Voraussetzungen für den Eigentumsübergang erfüllt sind.